Úhrada kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy

Autor: Mgr. Lukáš Mokrý | Vloženo: 24. 10. 2008 18:06 | Přečteno: 18218X

Příspěvek revidován k 1. 11. 2014

 

Zaplacení kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy představuje zajištění zájmů obou stran kupní smlouvy - prodávajícího i kupujícího. V následujícím článku shrnujeme základní výhody tohoto řešení úhrady pro kupní smlouvy na nemovitosti. Vycházíme z dlouhodobé zkušenosti naší advokátní kanceláře s poskytováním úschov.

 

Jednou z nejdůležitějších částí právní úpravy kupní smlouvy je právě placení kupní ceny - tedy okamžik, forma a zajištění nároků na úhradu kupní ceny ve vztahu k převodu vlastnictví a předání předmětu smlouvy. U kupních smluv, zejména na nemovitosti, nejde totiž o zanedbatelné částky, a jednoznačně se tak vyplatí si placení kupní ceny zajistit některým z právních institutů. Jeden z nejbezpečnějších a nejúčinnějších způsobů, kterak si zajistit bezproblémový proces převodu kupní ceny je tzv. advokátní úschova.

 

Hlavním účelem kupní smlouvy, kdy předmětem koupě je nemovitost, je pro kupujícího nabýt ji do svého vlastnictví a pro prodávajícího inkasovat kupní cenu. Ze zákona je převod vlastnictví k nemovitosti vázán na vklad vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí. A právě mezidobí od uzavření smlouvy do provedení vkladu může přinést smluvním stranám řadu rizik. Právní účinky vkladu totiž vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Nabyvatel se tak sice stane vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad, ale teprve na základě faktického vkladu do katastru, ke kterému dochází vždy s časovým odstupem několika týdnů.

 

Riziko pro kupujícího představuje zejména situace, kdy by měl kupní cenu uhradit na účet prodávajícího při podpisu kupní smlouvy, nebo bezprostředně poté, a to i pokud bude ihned podán návh na vklad vlastnictví ve prospěch kupujícího na příslušný katastrální úřad. Mohou totiž nastat např. následující situace:

 

- k zápisu vlastnictví kupujícího nedojde, neboť se zjistí, že těsně před podáním návrhu na katastr podal prodávající dřívější návrh na převod ve prospěch jiné osoby;

 

- k zápisu vlastnictví kupujícího nedojde z důvodu formální chyby v kupní smlouvě nebo v návrhu na vklad, prodávající však již odmítá poskytnout součinnost k odstranění vad a nemá se k vrácení kupní ceny;

 

- k přepisu vlastnictví sice dojde, avšak prodávající těsně před tím zatížil nemovitost právem třetí osoby (např. věcným břemenem nebo zástavním právem) .

 

Kupující by v takových případech sice mohl např. odstoupit od smlouvy, avšak jeho původní záměr nákupu nemovitosti by byl zmařen, a zejména by velmi zdlouhavě a problematicky vymáhal vrácení kupní ceny soudní žalobou.

 

Kupující tak bude preferovat úhradu kupní ceny až poté, kdy bude jeho vlastnické právo zapsáno do katastru. Avšak taková podmínka představuje riziko pro prodávajícího. Mohou totiž nastat zejména situace, kdy vlastnické právo je přepsáno, avšak kupující odmítá zaplatit sjednanou cenu, ať už z důvodu, že částku nemá, nebo uplatňuje sporné nároky z vad předmětu koupě. Prodávající tedy upřednostňuje platbu ceny předem.

 

Právě složení kupní ceny do advokátní úschovy eliminuje tato rizika a zajišťuje oběma stranám potřebnou míru jistoty.

 

V případě advokátní úschovy uzavře advokát (schovatel) smlouvu o advokátní úschově s jednou, dvěma nebo více smluvními stranami za účelem zajištění řádného splnění povinností vyplývajících ze smluv mezi nimi. Po podpisu kupní smlouvy kupující skládá kupní cenu nebo její podstatnou část do této advokátní úschovy převodem na určený účet advokáta, z níž je tato částka vyplacena prodávajícímu teprve v okamžiku, kdy nastoupí skutečnosti uvedené ve smlouvě, nejčastěji tehdy, když je kupující řádně zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník. Podstatou kvalitní úschovy je tedy přesné sjednání podmínek, za nichž má být uschovaná částka vyplacena prodávajícímu. Ve smlouvě o úschově však může být také sjednáno, že advokát uschová i listiny potřebné k zápisu převodu vlastnictví do katastru, a předloží je katastrálnímu úřadu teprve poté, co mu je na účet úschovy složena kupní cena ze strany kupujícího (nebo financující hypoteční banky).

 

Advokáti mají povinnost ukládat složenou částku úschovy (tzv. depozitum) na zvlášť zřízený samostatný účet u banky, zřízený za tím účelem (tzv. svěřenecký účet). Pro každého klienta je veden zvláštní účet a jeho prostředky jsou tak vedeny zcela odděleně od financí jiných klientů i advokáta. Tím je mimo jiné ochráněno pojištění bankovních vkladů ve prospěch klienta pro případ insolvence banky. Prostředky na účtu také nemohou být předmětem exekuce na majetek advokáta, dědictví po advokátu, ani nemohou sloužit jako zajištění závazků advokáta. Advokátní úschovy jsou pod dozorem České advokátní komory, když advokáti jsou povinni zavést každou úschovu do tzv. elektronické knihy úschov vedené komorou. Plnění povinností při úschovách je ze strany komory pravidelně kontrolováno a nedodržení předpisů přísně sankcionováno.

Jednou z podstatných výhod advokátní úschovy je důvěryhodnost a zejména odbornost. V rámci svěřenecké transakce totiž dochází ke zkoumání splnění podmínek pro uvolnění složené částky - depozita. Jde často o detailní zkoumání toho, zda například předložené dokumenty odpovídají zamýšlenému záměru (pravomocné územní rozhodnutí nemusí svým obsahem odpovídat sjednanému atp.).

 

V případě, že je správce vyzván k uvolnění složené částky, může, dle dohody smluvních stran toto depozitum uvolnit bez dalšího, nebo oznámit složiteli tento pokyn k uvolnění, a ten má tak možnost zpochybnit či potvrdit splnění podmínek pro uvolnění depozita.

 

Právě uvolnění depozita je posledním krokem k úspěšnému naplnění záměru smlouvy o úschově. Podmínky pro uvolnění jsou konstruovány individuálně. Lze doporučit například strukturu, kdy prodávající prokáže správci, že se složitel stal řádným, jediným a neomezeným vlastníkem převáděných nemovitostí. Prodávající tuto skutečnost může prokázat např. předložením určitých dokumentů jako je originál nebo úředně ověřená kopie výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude vyplývat výlučné vlastnické právo složitele k převáděné nemovitosti, nebo originál kupní smlouvy s ověřením katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Uvolnění depozita bude při splnění podmínek stanovených smlouvou provedeno zpravidla formou bezhotovostního bankovního převodu na účet prodávajícího.

 

Dle dohody smluvních stran může depozitum sloužit rovněž jako jistota k zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Část uložené částky odpovídající výši daně se uvolňuje teprve poté, co je podáno přiznání k dani finančnímu úřadu, a to zpravidla přímo poukázáním na účet finančního úřadu.

 

Pokud nebudou splněny podmínky pro uvolnění depozita do stanovené doby, bude částka depozita vrácena složiteli na jím určený účet. Pokud je depozitum vráceno složiteli, neznamená to negaci kupní smlouvy, ale pouze to, že závazek uhradit kupní cenu není zajištěn.

 

Výhodou advokátní úschovy je v neposlední řadě také její cena (tj. odměna advokáta), která není na rozdíl od notářů vázaná právním předpisem, a zpravidla tedy bývá o něco nižší. Pro ilustraci odkazujeme na příklad ceníku advokátních úschov. Naše advokátní kancelář je schopná v případě zájmu zajistit advokátní úschovu i vám.

 

 

Autor: Mgr. Lukáš Mokrý

Autor působí jako partner v advokátní kanceláři Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři v.o.s., kde je vedoucím projektu www.uschovy.cz a dále se zabývá zejména obchodním právem a smluvním právem.