Advokátní kancelář Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři - specialisté na problematiku IT práva

Nájemci bytů musí platit nájemné a mohou dostat výpověď i za nouzového stavu

Autor: Mgr. Lukáš Mokrý | Vloženo: 14. 4. 2020 09:55 | Přečteno: 527X

Parlamentem schválený zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby neodkládá povinnost platit nájemné, jak si mylně vysvětlují některá média. Dlužné nájemné lze i nadále soudně vymáhat. Zákon pouze stanoví podmínky, za kterých nelze nájemci v souvislosti s epidemií koronaviru dát výpověď pro neplacení. Nejsou-li tyto podmínky splněny, lze výpověď nájemci dát.

 

Návrh zákona, jak jej dne 8. 4. 2020 schválila Poslanecká sněmovna (v době psaní tohoto článku tak ještě není v účinnosti), zavádí pouze zákaz dát nájemci výpověď z nájmu pro neplacení nájemného, pokud prodlení nastalo:

  • v rozhodné době (tj. v době od 12. 3. 2020 do dne následujícího po skončení "mimořádného opatření"), a
  • převážně v důsledku omezení plynoucího z „mimořádného opatření“, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Zákon tedy stanoví přísné podmínky, kdy nájem nelze vypovědět. Nejsou-li tyto podmínky splněny, pronajímatel může pro neplacení dát výpověď z nájmu bytu dle běžných pravidel (zejm. § 2291 OZ), dle kterých pronajímatel může nájem vypovědět bez výpovědní doby (s okamžitou účinností) jestliže nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, a to za podmínky, že pronajímatel nájemce před podáním výpovědi vyzval, aby v přiměřené době dluh doplatil.

Podmínkami, za kterých takto nelze nájem bytu vypovědět z důvodu neplacení, jsou:

  1. jde o nájem nebo i podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce (tedy zákaz výpovědi se nevztahuje na takové pronájmy bytů a domů, kde není účelem bydlení nájemce, např. ateliéry);
  2. prodlení s úhradou nájemného (nikoli nákladů na služby) nastalo v rozhodné době (tj. v době od 12. 3. 2020 do dne následujícího po skončení "mimořádného opatření", k tomu viz další výklad), přičemž dle našeho názoru postačí, že v rozhodné době vzniklo prodlení byť jen s částí nájemného za výše uvedené období tří měsíců dle § 2291 OZ (jinými slovy, postačí, že z daného tříměsíčního období, po které je nájemce v prodlení, nastalo prodlení byť jen za jeden měsíc v rozhodném období);
  3. prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z „mimořádného opatření“ při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného;
  4. nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložil okolnosti prodlení podle předchozího bodu, potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn (ten zatím nebyl vydán, ale pro účely tohoto článku není podstatný.

Všechny tyto podmínky musí být splněny zároveň. Je tedy zřejmé, že okolnosti, pro které není možno nájem vypovědět, jsou velmi úzké, a dosáhne na ně pouze velmi úzký okruh nájemníků, jejichž poměry byly opatřeními orgánů veřejné moci přímo dotčeny. Tak je to jistě správné, neboť tímto zákonem se velmi citelně zasahuje do majetkových práv pronajímatelů, a proto nelze takový zásah schválit zeširoka jen s odůvodněním, že je epidemická krize, která se tak či onak dotkne každého.

Stěžejním je výklad pojmu „mimořádné opatření“, neboť jednak na délce jeho trvání bude závislá rozhodná doba dle výše uvedeného bodu b), jednak pouze v jeho přímém důsledku bude prodlení nájemce omluvitelné podle bodu c) výše. Mimořádným opatřením zákon rozumí: 

  • krizové opatření podle § 2 písm. c) krizového zákona přijaté vládou České republiky v době nouzového stavu,
  • mimořádné opatření vydané v roce 2020 Ministerstvem zdravotnictví na základě § 69 odst.1 písm. b), § 69 odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona o ochraně veřejného zdraví k ochraně obyvatelstva a prevenci nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2,
  • mimořádné opatření vydané v roce 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst.1 písm. b), § 69 odst. 2, § 82 odst. 1 a § 82 odst. 2 písm. m) zákona o ochraně veřejného zdraví k zamezení dalšího šíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2.

Tedy pouze pokud nájemce byl přímo dotčen takovým mimořádným opatřením, tudíž prodlení s úhradou nájemného nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z „mimořádného opatření“, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného, bude daná podmínka ochrany nájemce splněna. Dle našeho názoru tak půjde pouze o takové situace, kdy budou splněny následující podmínky:

  • nájemce přišel o zdroj příjmu v přímé souvislosti s mimořádnými opatřeními, nikoli v souvislosti s epidemií jako takovou (Např. nájemce je provozovatel restaurace, která byla nuceně zavřená, nikoli však zaměstnanec restaurace, který má nárok na 100 % náhradu mzdy, a není tedy na příjmech dotčen. Podmínka také nebude splněná u osoby, která nemohla vykonávat práci z důvodu nakažení koronavirem – pozastavení výkonu práce není z důvodu nařízeného krizového opatření, ale z důvodu nemoci.)
  • dopady mimořádného opatření jsou převažujícím důvodem, proč nájemce nemohl nájemné uhradit (Úlevu nebude mít nájemce, který má na účtu dostatečnou rezervu finančních prostředků.)

Pokud tedy nájemce uvedené přísné podmínky nesplňuje, lze mu pro prodlení (v souladu s občanským zákoníkem) nájem ukončit okamžitou výpovědí. Zejména tak bude možno i nadále vypovědět nájem v případech:

  • nájemce sice splňuje shora uvedené podmínky pro úlevu, ale je v prodlení s úhradami služeb spojených s nájmem (např. zálohy na vodné, elektřinu apod.) – na ty se výjimka nevztahuje
  • nájemce bezodkladně nedoložil okolnosti prodlení potvrzením od příslušného úřadu práce ČR (pronajímatel není nájemce povinen vyzývat k předložení)
  • nájemce neplatí z jiných důvodů, než v přímé souvislosti s mimořádnými opatřeními

Nájem bude možno také skončit v případě, že nájemce sice uvedené podmínky zákazu výpovědi splňuje, ale nedoplatí dlužné nájemné ani do 31. 12. 2020. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí (např. nájemce se ocitne v exekuci).

Závěrem je třeba zdůraznit, že tento zákon nedává nájemcům právo pozastavit platby nájemného (a už vůbec ne úhrad za služby spojené s nájemným), a to ani pokud nájemci splňují výše uvedené podmínky pro zákaz výpovědi. V případě prodlení s úhradou nájemného, a to i v rozhodné době, je pronajímatel oprávněn vymáhat dlužné platby soudně.

Naše advokátní kancelář je připravena poskytnout právní pomoc pronajímatelům dotčeným tímto závažným zásahem do jejich majetkových práv. V případě, že nájemce přestane platit, můžeme vyhodnotit zda lze vymáhat nájemné soudní cestou, případně zda lze či nelze dát výpověď z nájmu. V případě zájmu o naše služby v této otázce nás kontaktujte.

Mgr. Lukáš Mokrý, mokry@lawyer.cz

Autor působí v advokátní kanceláři Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři s.r.o., kde se zabývá zejména korporátním právem, obchodním právem a právem nemovitostí.